人淡兄，请教一下你对中国
房地产企业的长远前景怎么看？王石说，万科未来六年营业额或达一万亿。
那么五年后，十年后，我们还需要盖这么多房子吗？还需要这么多的房地产企业吗？
不需要的话，哪些会被淘汰呢？谁又会甘心主动退出呢？是不是到时候房地产企业之间的竞争会异常激烈，纷纷破产？
如果有这么一天，那么什么时候会到来呢？十年后，五年后，两年后，还是上个月已经到来？
如果房地产企业的长远前景不乐观，即使这一两年业绩很好，利润不分配给小股东的话，小股东也难以大幅获利？
大部分人的想法是，明年业绩爆发，股价大幅上涨，获利了结，不用关心长远。但问题是你能看到的东西别人往往也能看到，别人也不愿意高位接盘，如果他觉得前景不好的话。这几年房地产企业股价涨幅远远跑输房价涨幅，PB越来越低，今年最为明显，应该有这个原因在里面吧？
你对房地产企业研究特别深，不知道是否有考虑过这些长远的问题？诚心请教，谢谢！
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人淡若菊
首先说一下第一点，王石的言论和房地产前景。我一直都在说，王石是一个官员而非企业家，关于王石的判断，我也一直不敢恭维，以至于王石说万科在未来6年营业额可能达到1万亿。王石的话，最好还是别相信，没必要相信一个小学生水平的人，他只是会做官而已。因为要知道房企的营业额就是结算额，一般现在的房屋都是精装修，交付时间在1年半左右。也就是说，王石认为万科在未来4年多点的时间里面能够做到1万亿的规模，这4年多还要包含明年和后年的2个小年，为什么说是小年，主要是因为明年整个房地产行业会进入量跌价稳的阶段，三四线城市可能会直接冰冻住。如果明年开始的小年能够持续2到3年，万科凭什么说他在穿透整个行业的低谷，直接从3000多亿跨入万亿？说真话，王石带领的万科本来就是在火车上跑步，就算刘翔和王石跑，站在火车上的王石也可以轻松的秒掉刘翔，或者说，万科的增长水平也就是主流房企的一般水平，只是早起的鸟儿吃的肥而已。王石的4年半左右的时间做到1万亿？怎么做？就凭借他在行情不好的时候吹嘘商业地产安全论？后来的拐点论？事实证明他的观点基本就不准，甚至年初的时候，我这样的行业外的人都知道，行业还是量增阶段，个别早期涨幅过大的进入量跌价升，但是伟大的王石似乎豪赌土地市场下跌，反而是最高峰开始拿地，天津张家窝等地王一个接一个制造。所以我觉得万科在6年做到营业额1万亿的概率不大。
其次说一下我们是否还需要房屋。可能建筑行业是和色情服务业一样的古老。而且住宅的品质，住宅的质量，都是在提升的。我是生长在农村的，很小的时候，我们这里的农村都是草房，泥做的房屋，很小，我父母有3个孩子和2个老人，一家一共7口人住在大约40平米的房屋内。当然，这可能是30年左右的事情了。但是长远的说，从古代开始到现在，房屋就是在不断的更新，甚至只要物质水平的提供，经济的发展，人均居住面积会越来越大，90年代的老公房，典型的就是70平米不到。而到2000年前后，100平米的房屋已经流行，而现在的豪宅的主力户型都是200平米以上。中国的人均居住面积在未来二十年到三十年都可能会处于一个增长的过程，加上城市化和大城市化的叠加效应。我这里提出的大城市化，可能是一个新的概念，也是我个人认为的。城市化是农村到城市，大城市化是农村和小城市到大城市发展。这样就会导致未来很长一段时间内核心城市的需求会不断涌现，但是房地产行业一定是一个波动的行业，不过这个波动性取决于政策和自然规律。而且未来中国可能从新走进人口增长轨迹。因此在一个13亿人口的大市场中，房地产行业会长期存在。
第三个，回答你的房地产行业中，部分企业可能会被淘汰的问题。这个问题大家都在说，包括我也在说，不过最近表述最好的就是孙宏斌先生。或者说狗熊所见略同吧（不敢说是英雄）。老孙说房地产行业总体规模见顶，其实这句话应该理解成阶段性见顶。下个周期一定会比这个周期的顶部规模大。当然这个也是我个人的看法，可能老孙就是认为房地产行业的规模已经达到饱和。但是行业的集中度在提升，目前前10的占有率在不断的提升，未来会会继续提升，不过老孙给其他企业放了一个烟雾弹，那就是未来几年，没3000亿的规模进不了前10.这个确实是一个烟雾弹，需要好好理解。但是主流房企的份额一定会扩大。那些资金出了问题的，或者说布局出现错误的企业一定会淘汰。
第四个问题，感觉老兄的问号好多啊。关于融创中国的小股东是否能分享公司的成长问题。其实明眼人都可以明显看出来，对比同行，融创的利息化资本是最高的，而且没有物业重估利润。这点就说明了融创尽量规模释放利润，减少税费支出。融创从2010年的80多亿，做到今年2016年的销售额1500亿。这已经是一件非常不错的事情，期间还经历了收购绿城等失败的事情。收购这些企业占用了太多的资源（主要就是资金，其他的人力资源都是假的）。导致融创在前几年的发展并不算太快，如果不是收购这些企业占用了部分资金，融创的销售额可能今年就到2000亿的规模了。所以当融创走出收购失败的阴影后，规模迅速的发展。年初的时候，我在一个融创投资者的微信群里，群里的很多哥们都在看好旭辉，我只说了，旭辉的优质土地消耗太快而没及时补充，所以下半年开始可能没什么动力了。换一句话，旭辉明年的销售额可能会低于今年了。包括前几天的
@青石李 在说
碧桂园的时候，我也在告诉他，一个企业是否能持续增长，不是看这个企业过去几年增长，今年就会持续增长。应该找出增长的原因，我甚至在一次和青石李见面的时候，就直接说到，今年碧桂园的环广深做的不错，旅游做的不错，比如森林城市，十里银滩，珊瑚宫等等。但是很多投资者的思维就是今年增长的不错，明年增长就一定不错。同样的道理，碧桂园明年的压力特别大。但是融创明年的销售额到2000亿以上已经不是什么问题了。至于后年能到多少，我还不知道，这个主要看明年拿多少地，拿的土地质量如何。但是很多其他企业的投资者，能算出未来三年的销售额，那我也是佩服。这些投资者主要依据就是前几年增长，所以明年可以继续增长。这种逻辑也是吐血的逻辑了。所以，我相信，明年投资者依然可以分享融创增长带来的收益。因为从市场和货值的角度来看，融创明年的销售规模已经和中海，保利，绿地一个水平了，而且销售的结构更合理，项目更赚钱。市场给融创的估值不可能永远这么低，总有一天市场会反应过来的。其实明年整个房地产行业的压力都特别大。很多企业都面临销售额下降的情况，具体就不讲太多了，说的太多，容易得罪个别企业的投资者，所以就说融创，明年的销售额是2000亿起步，增长确定性非常强。明年到3000亿的概率也不小，但是保守一些可能更好。
最后，你问我是否考虑过房地产行业的深远问题。说真话，其他行业我也关注的，而且房地产行业是我花费时间比较多的行业（银行肯定是第一花费时间的了，但是最近5年我是绝对不会看银行的，要等周期，既然花费时间最多，其实也是最关注的，但是绝对不是最近几年）。其实很难找到一个行业中的优秀的企业能够和融创一样了。主要就是有的企业能够增长，但是净利率可能在下降，有的企业净利润率在提升，但是规模又有瓶颈。但是目前房地产行业普遍低估，特别是融创这种满手的核心城市土地，在使用杠杆的同时，杠杆全部都使用对了，这种企业的真实账面净资产可能是很恐怖的。甚至融创的土地，如果现在公开市场去拿，可能至少要多花费超过2000亿。因此有人说个别企业有上万亿的建筑面积土地储备。但是你仔细算算有多少是在大涨区域的？另外融创的市值是多少？最重要的就是，很多投资者还用前几年的眼光看房企的销售净利润率。大家都知道，主流房企的销售净利率在百分之10左右，但是前几年并没大涨的行情。经过本来大涨，房企的净利率超过百分之20已经是很容易的事情了，只是现在还没结算出来。大家是否记得07年房企普遍百分之20的净利率，绿城这种销售单价高的已经达到了百分之30.要知道那时候的建安成本占到百分之30左右了。今年融创的很多项目，建安成本都可以忽略不计了。所以在遇到销售额增长，销售净利率增长的双重利好，在这种效应的叠加下，房企其实是非常赚钱的了。目前房地产企业普遍低估，其中住宅类更为低估，核心城市住宅多的是最收益的。
$万科A(SZ
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600048 )$ $融创中国(
hk01918 )$
freelight123
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