转：楼市遭遇两大利空打击，比房产税还严重

春节前夕和刚开年，两大重磅消息袭击，楼市恐怕凶多吉少，这一次比房产税的杀伤力还大，只是大家还处在春节的热闹和余热之中，没有反应过来。

这两大消息，一个是耕地占补平衡可以跨地区调节，楼市土地供应渠道拓宽；二是货币政策全面收紧，各种变相加息的节奏正一步步走来。两者都可谓抓住了抑制房价泡沫的关键，一个有助于缓解土地价格居高不下的难题，一个可以提高开发商和炒房者的资金成本。

两大利空打击，加上各地的严格限购限贷，楼市恐怕不只是进入寒冬的问题，很可能面临房价断崖式下跌。

春节前夕，中共中央和国务院联合印发《关于加强耕地保护和改进占补平衡的意见》，意见提出，将实施“以县域自行平衡为主、省域内调剂为辅、国家适度统筹为补充”的耕地占补平衡措施。耕地后备资源严重匮乏的直辖市难以满足占补平衡的话,可向国务院申请国家统筹。经国务院批准并缴纳跨省补充耕地资金后，可以在耕地后备资源丰富省份落实补充耕地任务。

这个消息，因为是在春节前夕发布的，很多人回家心切，没有注意到，其实这对缓解北京、上海、深圳这样的一线城市的土地供应压力将大有帮助，同时也是抑制房价泡沫的关键措施。

简单一点说，这个政策的意思是，比如像北京、上海这样的直辖市，如果土地不够用了，可以向国务院提出申请，缴纳一定的资金，向其他省份购买用地指标。

我们知道，一线城市房价去年暴涨，跟这些城市的土地供应受限制有密切关系。2016年底中央经济工作会议提出，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。

但是，有些城市已经没有住宅用地指标了，或者指标快使用完了。为了稳定预期，防止地价进一步带动楼市上行，全国至少已有16个热点城市出台三年宅地供应计划，但北京、上海、深圳缺席。不是这些城市不愿意出台宅地供应计划，是因为确实受耕地红线限制，没有土地可供应。

这次中央出台占补平衡的办法，对于建设用地紧张的这些大城市，这是用资金换土地的好办法；对于广大用地相对充裕的贫困地区来说，可以让土地产生更大效用，换取急需的发展资金。可谓一举两得。

接下来，随着土地供应的增加，土地价格将适当降温，去年拼命以高昂价格创造的地王，恐怕都要吊死在高位。

除了增加土地供应之外，对房价带来致命打击的还包括最近央行不断祭出的变相“加息”工具。

2月3日，央行全面上调了逆回购的中标利率；同一天，央行还上调SLF（常备借贷便利）利率；而春节前夕，还将6个月和1年期MLF（中期借贷便利）利率分别上调10个基点至2.95%、3.1%。

作为吃瓜群众，你们不用管什么逆回购、SLF、MLF、PSL等金融黑话，只需要记住，这些都是央行在向商业银行放水借钱，也就是基础货币的发放，只不过抵押物品不同、方式不同、时间期限不同，所以叫了不同的名字。这次分别提高这些品种的利率，意思就是央行把钱借给商业银行，资金成本提高了。

对央行而言，其实有两套利率可调控，一个是我们所熟知的存贷款利率，通常意义的加息、降息说的就是这个基准利率；另外一个就是央行对商业银行的回购招标利率，只不过这种利率直接影响的是货币和债券市场，但最终还是会传导到贷款市场，所以也等于变相加息。

商业银行当然不会做亏本买卖，从央妈那里拿钱的成本提高了，银行的放贷利息肯定也会传导到下游，它们放贷出去的钱，也会变相或者直接提高。

一方面不断通过各种货币工具向商业银行放水，提供流动性，一方面又提高资金成本和利率，反映了货币当局的矛盾心态，既怕亲生儿子因为流动性缺乏引发系统性危机，又向这些儿子表明态度，我这不是宽松，而只是救救急而已。可谓用心良苦。

但是从总体上看，这种变相加息的信号还是很明显，意味着资金面已经从中性转向了收紧。这是一个重大转折。

这种变相加息，客观上，也会起到这种效果。按照草哥朋友海通证券 姜超的说法，接下来，银行的房贷利率肯定会提高。

截止2016年9月末，银行住房贷款平均利率为4.52%，银行房贷的平均期限应该在10年以上，但是目前10年期国开债利率已经接近4.1%，而国开债是完完全全的政府信用，对银行不用占用任何风险资本，但是发放房贷要计提50%的资本占用。所以按照目前4.1%的国开债利率，从历史数据比较来看，合理的房贷利率应该在5.5%左右，比目前的水平高出100bp。

可以预计，2017年，随着各地楼市调控政策持续发力，房贷收紧是主流趋势，随着资金价格的上升和楼市条例的实施，2017年房贷利率或将回升至基准利率。实际上，自1月起，北京首套房贷利率也已经从85折收紧到9折。

就在写作这篇文章的时候，合肥朋友报来消息，最近合肥房价开始暴跌！合肥蜀山区房价暴跌近20%，100来万的房子，降价20万都卖不掉，合肥二手房开启抛售模式，房价已经开始断崖下跌……

乍暖还寒时，春天已经来了，但是对于楼市来说，寒冬恐怕才刚刚开始！！