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二手房买卖交易需要谨防的陷阱（买家篇）
观点
2017.2.25 21:391760
在二手房交易过程中，实际上大部分人都在裸奔撞大运，对交易中的一些固有的风险普遍预计不足。很多人交易房产时不在事前做相应的功课，更有些人因为在这几年前后买卖过几次房产，犯经验主义错误。
昨天在
新浪乐居做了一期访谈节目，主要谈了下二手房交易中买卖双方需要注意的问题，提示下买卖双方谨防交易过程中出现的陷阱。昨天由于时间的限制，在新浪乐居直播的现场有些问题没有阐述的清楚，今天书面再讲下买家需要注意的交易陷阱。对卖家需要注意的交易陷阱参见我的博文卖房是个极其危险的经济活动_周争锋律师_新浪博客 http://blog.sina.com.cn/s/blog_5209c01a0102wte8.html。
1、误买查封房。按照正常的二手房交易流程，在双方签订买卖合同前，中介需要通过自家公司系统登陆不动产登记中心的系统查询下房屋的产权状况，确保房产没有查封能够正常的交易。而现实交易中，存在中介不查产权状况就居间成交的纠纷，其实买卖双方自己也可以在手机上查询深圳房屋的产权状况，通过微信公众号按揭帮或深圳房网开发的咚咚找房APP,就可以在知道房产证号和产权人的情况下，实时查询深圳房产的产权信息。提醒下对于购房二手期房的买家，要求要和业主一块带上身份证和预售合同，到深圳不动产登记中心查询下有没有被查封，不然很容易买到已经被查封的二手期房。
2、不是和真正的产权人签订房屋买卖合同。房产的所有权归属有争议，主要是物权法司法解释一第七条规定的几种情况。比如存在代持约定或夫妻双方在法院的离婚调解书中约定，房产归没有在房产证登记的一方单独所有的情况。《物权法司法解释一》第七条“ 人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”
大白话讲就是，房产证上登记的权利人实际上已经不是实际产权人，他人已经通过诉讼或仲裁的方式已经取得了生效的确权判决，成了真正的房产权利人，而登记的产权人私下出售房产。在房屋的产权问题上买家尤其要注意，一定要现场看房落实清楚实际居住人的身份很重要。
3、在深圳购买限购政策后通过诉讼方式裁决过户的房产，需要核实清楚该房产有没有被不动产登记中心内部锁定禁止交易。在2010年深圳市实行限购政策后，有些原本不符合深圳市购房政策的买家，通过虚假诉讼的方式购买到了房产，这在2010年的2013年之间出现了很多，最近这两年当年一手操办这事的人出事了，牵涉出一大批这样的房产，被政府机关内部锁定不允许交易。这样的内部锁定，在递件过户前，买卖双方和中介均不知情，这就要求买卖合同签订前发现卖家出售的房产证上注明是通过诉讼方式取得的，需要和业主本人去不动产登记中心的查询窗口现场核实能不能正常的交易。
4、和持有公证委托书的人交易，需要保留有关代理人具有代理权的相关证据。买家需要保留一份公证委托书的原件，最起码要在看到公证委托书原件后保留一份公证委托书的复印件，要能体现公证处委托书的编号，并要求中介公司和代理人在复印件上签字注明和原件一致，确保买卖合同合法有效。不要和委托书没有公证的代理人进行交易，有可能该代理人根本就没有代理权，因为你没办法核实代理权的真实性。
需要提醒下，业主不出面，和一个只有公证委托书的所谓业主的代理人签订买卖合同时要特别的小心，这里面可能有事。一种情况是代持，拿着公证委托书的人是房屋的实际产权人。此时要和实际挂名的业主核实清楚，因为有些是挂名产权人和实际产权人正在闹纠纷，一旦挂名的产权人，不履行合同比如不提供自己的银行账户，买家还是很麻烦，虽然可以维权但是浪费时间。一种情况是代理人是业主的债权人。这一类的要特别小心，业主欠债不能还，债权人逼迫业主出具公证委托书后，和多人低于市场价签订买卖合同收取高额定金，结果业主根本就没有出售的意思，而债权人通过这样的方式能够顺利的收回自己的债权，至于业主和买家的纠纷，和他无关了。
5、买卖合同中赎楼费用最高限额和计算纳税的基数、纳税的方式约定不明。依据深圳二手房的交易惯例，基本上是业主实收，交易过程中的手续费和税费基本上都是约定由买家承担，问题是双方在买卖合同中往往没有就有关手续费和税费的最高限额作出一个约定，只是约定赎楼费和税费由买家承担，这弹性就很大。
业主的征信出现问题或合同履行过程中业主的房产被查封需要赎楼的时候，赎楼费要比正常的预算高出一大截，见过一个不到300万的房产，业主给出的赎楼费票据是36.8万。在税费这一块，深圳二手房的交易很其他城市不同，纳税的方式是可以由纳税人选择，业主可以选择核实征收也可以按照核定征收，这里面的学问很大，二者的差额可不是那一点，是很大。为了避免在合同履行过程中，卖家在赎楼费和税费上做文章阻碍继续履行，还是事前约定下赎楼费和税费的最高限额，约定在合同履行过程中超出事先约定的部分由卖家自行承担。
6、学位房的使用问题，需要买家自己去落实清楚，要知道卖家的这项违约成本其实很低。很多买家是奔着房产的好学位去的，双方在协商的时候口头有承诺但是没有落实到合同上，导致过户后发现学位已经被使用，再想依据买卖合同追究对方的违约责任，缺乏合同依据。需要特别强调下，即便合同中就学位房的违约金约定的很高，具体法院在处理的时候基本都会调整，见过几个都是调整为10万元，也就是说卖家的违约成本很低。到不如直接在合同中约定出现学位被他人占有问题买家有权解除合同，合同解除后前后二次交易过程中产生的费用均由卖家承担来的痛快。
7、避免误买凶宅。对于何为凶宅，我国法律、法规并无规定。按照我国传统的民俗惯，如出售房屋内曾经发生过非正 常死亡的事件，此类房屋通常被称为凶宅。对于凶宅的信息是否属于在合同订立过程中卖方应告知买方的重要事实，法律没有进一步规定，但是被确定或冠以凶宅的房屋通常都难以出售，或出现价值贬损。作为追求利益最大化的卖方，当然不愿意在订立合同过程中主动告知或披露可能影响合同签订或买卖价格的不利信息，但该项信息却会对房屋价值产生重大影响，甚至影响买受人的购买决策。这就需要买家在碰到笋盘的时候，了解下具体的原因，避免误买凶宅。
8、慎重选择办理高评高贷。办理高评高贷前要对该项操作的风险提前有所研判，一旦业主反悔拒绝配合或银行发现买家存在高贷拒绝审批贷款，买家就需要在合同约定时间内一次性付款购买，不然就构成违约。很多买家误认为和业主约定业主要配合办理高贷，就必须配合，不然合同就无效卖家需要返回定金，这样的看法是不对的，高贷的获益方只是买家，在卖家认为高贷不合法怕惹麻烦拒绝配合的情况下，不利的法律后果由买家承担。也就是说即便是需要办理高评高贷也不要和中介一块隐瞒业主办理，在有业主参与配合的情况下，高评高贷的法律责任法院在处理纠纷时不会全部让买家承担。
9、买家一定要实地的看房落实清楚实际使用人的和房产的关系。实地查看有几个好处，a、避免出现卖家隐瞒房产存在长期租约的情况；b、避免里面居住的是和业主有纠纷的上一个买家；c、避免业主在房间内违法改扩建；
10、约定清楚卖家的赎楼最后时间和过户最后时间，避免银行贷款承诺书被卖家拖延的过期重新申请。一般的银行贷款承诺书约定的时间是3个月，当然也有短的，业主迟迟赎楼不能，在银行政策大调整的时候，贷款承诺书到期后银行可能不同意再予以延展，这个细节很多中介和买家是不关注的。
接到新浪乐居访谈邀请时，我随手在本子上梳理的买家需要注意的大纲就这几点，其他的想到了有机会在补充。
——周争锋2017年2月25日写于深圳
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二手房 房产 周争锋律师 反价 毁约
周争锋律师
周争锋律师
广东华商律师事务所执业律师，一直致力于提供二手房交易的的诉讼和非诉讼服务。
最新评论
周争锋律师
10小时前
谢谢鼓励
艾薇儿baby:
周律师出的文章内容都好棒
艾薇儿baby
10小时前
周律师出的文章内容都好棒
咚咚大胡子
12小时前
厉害了
全部评论
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