方法论 | 房价：短期看金融、中期看土地、长期看人口

导 读
谈到投资理财，房子是绕不看开的话题，最常问的就是房价会怎么样，其实每种商品都一样，价格的走势都是落脚到供求关系。我们判断一个地方未来房价是涨还是跌，可以借用任泽平博士的经典分析框架：短期看金融、中期看土地、长期看人口。第一个要判断未来这个地方人口是流入的还是流出的，人口流入的地方，未来房价长期来说怎么走？涨。人口流出的呢？肯定涨不动。这就是为什么过去一二线城市房价大涨，东北的房价不涨的原因。中期看土地，如果这个地方人口是流入的，政府还不供地，这个地方房价会怎么走？大涨。短期看金融，如果一个地方人口是流入的，政府还不怎么供地，最近货币又开始刺激了，这个地方房价会怎么走？暴涨。非常简单，就坚持这个逻辑，剩下的都是信仰问题了。



每种商品都一样，价格的走势都是落脚到供求关系。从需求端看，一方面是人口变化带来的真实住房需求，包括劳动力人口和城镇人口的增加，另一方面是货币政策变化带来的投资性住房需求，央妈放水，房地产作为一种投资品种会受到流动性的刺激，这在过去十多年的中国房市体现的淋漓尽致。从供给端看，一方面是土地的供给决定了未来房地产的供应边界，如果政府不批地，即使需求平稳，房价也会涨。另一方面是库存，库存多了就有降价销售的压力。

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短期看金融

短期看金融，这里的金融主要是指货币政策。地产的建设周期一般长达数年，短期的市场需求和供给其实很难出现明显改变，最容易的改变的是市场预期和资金环境。房地产除了具有消费属性，更是一种带有金融属性的投资品，对流动性极其敏感。回顾历史，央妈放水（降准降息），信贷利率降低，市场流动性泛滥，直接导致房价暴涨，这在过去十多年的中国房市体现的淋漓尽致。另外一个是微观的房地产调控政策，例如限购、限贷、限价、限售等，这种限制直接让很多有需求的人买不了房，如果这限制放松，对房价的上涨则立竿见影。

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中期看土地

房地产的需求可以在短期发生变化，但供给不行，一方面，土地的供给有限，有18亿亩耕地红线。另一方面，供给受到房地产建设周期的限制，从拿地到开工再到完成，都需要时间。需求的快速变化和供给的反应时滞导致供需出现缺口，引发房价的快速上涨，促使地产商有动力拿更多的地，当供给大于需求时，库存就会快速增加，这会直接影响中期内的房地产市场的供求平衡，进而影响房价。库存主要看两方面的指标，既有库存看商品住宅待售面积，潜在库存看房屋施工面积。如果用相对值指标的话，可以看商品房库存销量比，库存销量比低的地方会涨，高的地方则难涨，甚至可能会降。

土地的供给有限。房价贵很大程度上市因为地价贵。数据显示，北京上海的地价房价比超过50%，其他一二线城市的住宅用地地价房价比的中位数也超过了35%。与之相对比的美国长期保持在20-30%，主要城市地区也只有30-40%，英国的地价占房价比重则处于25-38%。

地价贵的根源又是我们独具特色的二元产权结构：农村土地集体所有，城市土地国家所有。这种制度下则只有政府可以将农村土地转为城市土地进行提供住宅用地，同时住宅用地供应又采用“招拍挂”的形式由政府垄断，这使得卖地收入成为政府的主要收入来源。那么对于政府来说，肯定是通过低土地供应来维持高土地价格是最优策略。另外，过去政府是GDP导向，大量的土地被用来招商引资和工业建设，导致我国住宅用地在国有建设用地中占有比例明显偏低。最后，我们二手房供应不足，例如市场需求因为政策调控出现萎缩，如果供给不变，价格应该下降，但现实是当需求萎缩时，供给也会同步萎缩，很多人捂盘不卖，库存被锁定，政策调控价格也就失灵了。主要原因是我们没有持有成本，而大部分其他国家的房子会征收各种税，持有成本尤其是空置成本非常高，所以大部分国家不会出现这种情况。

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长期看人口

从根本上来说，房子是用来住的，不是用来炒的，不论房子被赋予多少投资属性，到最后都是需要有人来住才有价值，拉长时间看，房价的走势看人口。房地产的需求人口主要来自3个方面：一是年轻人买婚房；二是中年人置换房子改善生活；三是城镇化人口，农村迁移到城市，小城市迁移到大城市，也会有购房需求。



一个人跟买房子有关的两个阶段分别是20-35岁的首次置业需求和35-50岁的改善性置业需求。中国人口的婴儿潮是在什么时候开始出现的？上面是中国人口增长率的曲线图，过去房地产的需求主要来自两拨出生人口高峰，1962-1976年和1986-1990年，他们分别是当前改善性需求和首套房需求的主力。1962-1976年这一批人是中国的主流人群，他们决定了中国经济增长和 经济结构的主要特点。简单来讲，中国经济过去高增长就是这一批人年轻时候干出来的，中国人口红利消失、人口老龄化就是这一批人逐渐的年龄变长，中国过去房地产黄金十多年，就是这一批人买房子，最近为什么大户型卖得好，就是这一批人换房子。



再看上面这张图，蓝色的线是90年代人口年龄的分布，1962-1976年出生的这批人在90年代是二三十岁，当打之年，帮中国经济干高速增长。到了2015年、2016年，这个人口年龄就迁移了，1962年到1976年出生的中国主流人群现在四五十岁，准确地说，现在中国主流人群40-55岁。再过五年，中国主流人群将逐渐开始退出劳动力市场，这就是为什么中国人口老龄化一定是加速到来，导致了劳动力成本的上升以及中国出口的增速换挡，房地产投资的高潮已经过去。

除了人口年龄的增长带来的刚需，还有就一个就是人口迁移（城镇化）带来的需求。当人口从农村进入城市的时候，购房需求也是刚性的。改革开放之初，中国的城镇化率仅为17.9%，经过几十年的发展，截止2020年中国城镇化率突破60%，为房地产市场提供了超过6亿的刚需人口。

貌似是一个很简单的问题，我来问大家，未来中国人往哪里流动呢？有人说往大城市流动，有人说往小城市流动。但中国过去十多年，我们城市规划指导思想一直没变，“控制大城市规模，积极发展中小城市和小城镇，区域均衡发展”，这就是我们城市化的思路。但控制大城市规模、发展小城镇是逆城镇化的，是不符合规律的。

给大家介绍日本和美国，一个是人地关系紧张，一个是人地关系不紧张。过去100年日本大的都市圈占日本人口的比重趋势不断上升。日本1.3亿人、3700万在东京，韩国5000万人、2500万在首尔，所以它的大都市圈是不断扩大的，人不断往大都市圈流入。有人会说，日本、韩国人地关系紧张，所以人去了大都市。看美国，过去将近一百年美国大都市区占美国人口的比重趋势也是不断上升的，有没有逆转过？回到小城镇去？没有。美国人地关系不紧张，国土面积跟中国差不多，美国有3.2亿人，中国13.8亿人，人不断往大的都市圈流入。

你去看无论是美国、日本、巴西、意大利、菲律宾、英国、印度无一例外，不管什么样的经济体，人不断往大的都市圈流入，是最基本的规律和趋势。为什么？因为大都市更节约土地，更节约资源，更有活力，更有效率，更能为年轻人带来梦想，这是几百年来城市文明的胜利，这是一种文明。

为什么过去我们一线房价涨幅这么高？就是因为我们在“控制大城市人口，积极发展小城市，区域均衡发展”的城市化指导思想下，土地向三四线、中西部倾斜，人口向大的都市圈集聚，导致了人口城市化和和土地城镇化明显背离，从而导致了人地分离，供需错配，一二线房价过高，三四线库存过高，这是根本的原因。

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小结

房地产价格预测长期看人口、中期看土地、短期看金融。如果要判断某个地区未来的房价或者房地产市场走势，问三个问题答案就出来了：第一，该地区人口未来会流入还是流出？第二，它的土地供应会增加还是减少？第三，货币松紧程度如何？这决定了我们对房地产市场看法。人口流入的地方，房地产长期来说是有需求支撑的；中期看土地，如果人口流入，你还不供地，那么这个地方房价是有压力的；短期因为利率、杠杆调整，会使得居民购房支出提前或者推迟。