等了一个周末,房地产啥消息都没有,如果所谓的大力丸,就是部分城市降低首付比例,缩短新房和二手房的限售年限,那注定又是一次荒诞的“刺激”。
现在人不买房,到底是缺首付,还是不想背负那么高的杠杆icon?
居民资产负债表为什么衰退?提前还贷。
货币为何出现凯恩斯流动性陷阱?担心失业。
为什么M2icon内部空转、居民存款高增?预期不确定,啥也不敢投。
你降低首付,等于让买房人背更多的杠杆,这不是与现实背道而驰了吗?怎么可能起到刺激的效果?
不面对现实解决问题,却还想着能套一个是一个,着实令人无语,既然你提供除了降价以外的一切优惠,那
老百姓也只能提供除了购买以外的一切支持,很合理。
回到房地产更核心的本质——人口。
2022年,我国总和生育率已经从2019年的1.52下降至1.07,跌破了2.1的平衡替代水平(维持总人口不变,平均每位育龄妇女要生2.1个孩子),换句话说,未来的人口将加速萎缩。
1.07是个什么概念?全世界倒数第三,比日本的1.26还低,只比垫底的韩国和新加坡(1.02)高。当然,韩国的生育率icon更tm离谱,今年一季度已经跌至0.78,韩国都不是人口减少的问题,而将在几百年后成为第一个因人口自然消失而灭亡的国家!
那1.07到底了吗?恐怕……
2022年,在各孩次中,一孩生育率从0.7跌至0.5,即所有新生儿中只有50%为头胎,一孩平均生育年龄从26.4岁升至27.4岁。
新生儿数量快速减少、头胎比例也在下降,戴维斯双杀了属于是。现在年轻人连一孩都不愿意生,遑论二孩三孩,未来的确不乐观。
90后们还有些买房的需求;00后的爷爷辈是40年代生人,父母70年代生人,绝大部分都有房子,再过十年差不多就可以继承了;10后基本上爷爷奶奶+姥姥姥爷+父母,至少三套房,等到2040年以后能继承2套,还买什么房?
20后的人口开始断崖式下滑,今年预计新生儿不足800万,相较2017年腰斩,而他们的爷爷辈(60、70年代生人)正是过去十几年买房的主力,等到2050年以后,人均继承2套以上不要太轻松。
说白了,房地产去库存icon最后的窗口期,只剩下十年:届时00后们三十而立,需求将大幅萎缩,之后越来越少,只剩下些升级置换的需求,而且总人口跳空式下跌,那点置换的需求还不够塞牙缝的。
别老说我悲观唱空,我是以事实为依据,以数据为准绳:新生儿数量、总和生育率、一孩生育率、头胎生育年龄,哪个能让人乐观?越生越晚,越生越少,趋势如何才能扭转?
结论非常明确:房地产将在未来十年完成自己的历史使命,之后退出舞台当一名安静的美男子,定价市场化,一直跌到大部分人愿意抄底或置换为止。这一过程很可能持续20~30年,大概可以类比日本。
天下大势,浩浩荡荡,顺之者昌,逆之者亡。一想到过去10年掏空六个钱包、身背几百万贷款,替地产商接盘,替银行打一辈子工,结果却只换回来100多平米的砖头水泥,就不禁令人哑然失笑。
这是时代的浮世绘,也是参与者的悲欢离合,更是后来人的启示录!但无论什么剧,终将有落幕的那一天,万物皆周期。