格力地产估值：涉及免税、横琴封关、澳门回归周年

格力地产 价格分析：
第一部分，前情回顾。格力2020年5月增发价为4.3元，珠免收购价为122亿元，发行股份数量为26.5亿股+8亿现金，同时向中国通用定向募集8亿元配套资金。本次根据12月2号的公告，不再向中国通用定向募集，改为非公开增发。
格力地产公告，公司拟调整原重组方案，继续推动重组，调整后的重组方案为发行股份及支付现金购买免税集团100%股权，并拟向不超过35名投资者非公开发行股票募集配套资金。本次发行股份购买资产的发行价格为5.38元/股，配套募资总额预计将超过8亿元，但不超过本次交易中购买资产的交易金额的100%。本次重组方案涉及配套募集资金调增，构成重组方案的重大调整。公司股票将于2022年12月9日开市起复牌。

5.38元/股比原方案4.3元高出25%，配套募资总额预计将超过8亿元。
因为有两年前的底稿，基本上这次收购的评估、审计、预案、草案会相对比较快跟进岀来（2022年底前）

第二部分，收购后的估值分析
1、地产板块
参照可比公司以及历史价格走势，公司的存货减值预计，公司目前主要存货位于珠海、上海、重庆，拿的地时间都比较早，部分项目可能价格比较高，比如上海松江肯定不赚钱甚至要亏钱，但是上海前滩是赚大钱的，整体在上海的投资应该是赚钱的，基本上反应其股价。地产基本上值70-90亿。
2、珠免估值
珠免2020年半年净利润6500万，疫情影响很大，2019年净利润7.2亿，2018年净利润6.3亿，中国中免 目前市盈率动态66倍，静态42倍，市净率8.56倍。珠免格力三亚凤凰湾明年基本上下半年要开业了，横琴创新方明年也要开业，这两个增量体量都不小。注意这是增量，相比较2020年增发时候的增量。不考虑疫情，常态化珠免今年应该有11-12亿利润，加上明年和后年这两个增量，后年估计利润能达到20亿。也就是说常态化珠免参照中免的估值40-60倍水平，估值800-1200亿。这个需要贴现一下，按照无风险利率5%来贴现，762亿-1143亿。
3、科华估值
科华这次顺利解决，公司按照权益法，今年估计会贡献不少利润，报表应该在这个月会调整。投资科华值26个亿（公司公告过）
4、珠免这次评估价因为这两年疫情影响估计也不会增高。假设继续按照122亿来评估，支付10亿现金，增发112/5.36=20.9亿股。20.9+18.85=39.75亿股。按照858亿-1259亿，对应39.75亿股，股价为21.58-31.67元。

第三部分定性分析
1、 增发价提高25%，利好
2、 相对2年前增量免税规模三亚凤凰湾、横琴创新方，2个大项目，利好，极度有利于提高估值预期，给与超额25%预期。
3、 横琴封关在即，琴澳一体化加速免税推进，提升估值，提高炒作情绪，再给与25%预期。
4、 上次涨到最高18元，这次18*（1+25%+25%+25%）=31.5元。

综上述之，20元应该可以到，而且必须到，其他看当时的市场行情和市场炒作情绪叠加，不排除炒作到更高。一切以盘面走势为准，尊重市场！



其实最近排开格力重组珠海免税这个话题不说，最近其实很多资金已经开始布局珠海板块，特别是为了年底横琴进行布局，整个珠海横琴板块的板块建仓联动以及协同都十分不错。

所以格力现阶段赶在12月9日开盘，差不多也要进入珠海横琴炒作的关键节点了，如果横琴封关主题炒作启动，12月20号的澳门回归纪念日节点也比较恰巧，这种题材上的多次叠加，由格力地产重组免税带动后疫情消费复苏概念、叠加地产最近的重组题材，再叠加横琴封关板块的龙头带动效应？

今年的跨年妖股是否会就是它还真不好说？接下来就交给市场吧！

$格力地产(sh600185)$
$以岭药业(sz002603)$
$如意集团(sz002193)$