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7 月二轮集中供地高峰推动百城土地成交单月同比年内首次转正；8 月中旬 19 城 二轮土拍收官，7 月揽金超 3000 亿元 1-7 月，百城土地成交建面 8.4 亿平，累计同比-23.6%（较 1-6 月收窄 5pct）； 成交总价 16908 亿元，累计同比-43.9%（较 1-6 月收窄 10pct）；成交均价 2023 元/平，累计同比-26.6%（较 1-6 月收窄 8pct）。地方政府性基金预算本级收入 31227 亿元，同比下降 30.0%，其中，国有土地使用权出让收入 28279 亿元，同 比下降 31.7%。 根据克而瑞统计数据，7 月，TOP50 房企新增土地价值总计 2225.2 亿元，单月 同比上升 31.0%，环比上升 12%；TOP50 房企新增土地建面总计 1191 万平，单 月同比下降 57.1%，环比上升 3.1%。根据克而瑞数据中心及中指研究院数据， 截至 8 月 16 日，已有 19 城完成二轮土拍，合计供应涉宅地块 430 宗；其中，成 交 405 宗，成交建面约 3923 万平，成交总价约 5229.1 亿元，对应成交楼面均价 约 13328.9 元/平，成交溢价率均值约 4.1%。 按城市能级来看，土拍市场延续分化状态，三四线城市持续遇冷 1）按城市能级划分，2022 年 7 月百城土地中一线、二线、三四线的成交建面分 别为 644 万平方米、5659 万平方米、9439 万平方米，单月同比分别+39.5%、 +43.9%、-2.9%。成交总价分别为 1072 亿元、1810 亿元、1174 亿元，单月同 比分别+1030.2%、+313.2%、-42.8%。成交均价分别为 16641 元/平方米、3200 元/平方米、1244 元/平方米，单月同比分别+710.2%、+187.3%、-41.1%。 2）按城市能级划分，2022 年 7 月百城土地中一线、二线、三四线的（住宅类） 的成交建面分别为 333 万平方米、1947 万平方米、1,974 万平方米；其中二线、 三四线单月同比分别+125.9%、-48.9%。成交总价分别为 975 亿元、1,576 亿元、 829 亿元；其中二线、三四线单月同比分别+477.0%、-53.3%。成交均价分别为 29,254 元/平方米、8,108 元/平方米、4,198 元/平方米；其中二线、三四线单月 同比分别+155.8%、-8.8%。一线、二线、三四线（住宅类）成交溢价率分别为 5.00%、2.93%、1.55%（6 月为 5.04%、3.46%、3.95%）。 投资建议：1）2022 开年以来，多方释放资金面积极信号，5 年期 LPR 下调 20bp， 保障房贷款不纳入集中度管理，预售监管资金新办法结构性纠偏，各大行提供并 购融资支持，“α风险”修复进入执行阶段。2）与此同时，金融审慎管理和“去 杠杆”趋势仍将持续深化，部分前期过度激进房企“α风险”仍有暴露可能，但 房地产市场“β系数”健康稳定的总体趋势不会改变。3）2 月 24 日住建部提出 “满足合理的改善型购房需求”，3 月 5 日全国两会报告“支持商品房市场更好 满足购房者的合理住房需求”，4 月 29 日中央政治局会议高层定调“支持各地从 当地实际出发完善房地产政策”，政策路径更加清晰明确；5 月 15 日央行银保监 会调整差别化住房按揭政策，省级市场自主确定按揭加点下限，独立自主性提升， 购房促需求进入实质性执行阶段；后续随着疫情好转，房地产行业供需恢复可期。 4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，优质龙头房企表现出色，，建议关注万 科 A/万科企业 ，中国金茂 、新城控股 、保利发展 、金地集团 、招商蛇口 、中国海 外发展、中国海外宏洋集团 、华润置地 、龙湖集团 、越秀地产 。