关于对房地产趋势研究

民生方面，会议提出“把稳就业提高到战略高度通盘 考虑”，即就业问题已经是高层的重大关注点。当前年轻人失业率已经 达到有数据统计以来的最高点，解决就业问题需要保证一定的经济增 速，这也客观上要求逆周期政策的调节力度加大。 

第二大转变是房地产政策定调出现重大变化。会议指出“适应我国房 地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政 策。”本次会议中没有提及“房住不炒”，虽然此前政治局会议中也有 未提“房住不炒”的先例，但是我们认为此次有所不同。此前政治局会 议中虽偶尔也会不提“房住不炒”，但从其政策表态来看，“房住不炒” 仍是房地产政策的根本指导思想。但是本次会议中指出房地产市场供 求关系已经发生“重大变化”，显然这个“重大变化”是指房地产行业 已经从过去经常“过热”的格局变为如今需求不足、持续“过冷”的情 况，且这一变化可能是长期的。这也就意味着对待房地产行业持续压 制的政策导向可以发生长期的转折性的变化。会议中也未提及“推动 建立房地产业发展新模式”，即对于当前的房地产行业而言，“托底” 的重要性可能高于“转型”。我们预计过去多年以来政策对于房地产 行业种种限制在未来将会逐步退出，一二线城市的积压需求有望释放 

2023年开年，房企销售业绩未迎来开门红。
中指研究院数据显示，1月百强房企全口径销售额为4223.3亿元，同比下降31.7%，较去年同期降幅扩大8.6个百分点；环比下降51.6%。销售额超百亿元房企有13家，较去年同期减少2家；超50亿元房企有9家，较去年同期减少13家。
克而瑞数据亦显示，1月百强房企操盘销售金额共3542.9亿元，同比下降32.5%，环比降幅达到48.6%。2021年1月，百强房企销售额曾达到8705亿元。
市场低迷下，房企拿地投资动作更趋谨慎。数据显示，1月全国土地成交总价仅730亿元，是2016年以来首度跌破千亿元。百强房企拿地总额为591亿元，同比下降29.4%。
去年底以来，房地产政策端利好不断，融资组合拳也已打出。但在部分业内人士看来，对于大部分城市而言，经济环境、房价预期仍有待修复，房地产市场企稳可能需要更长时间。

1、根据出生的人口，1995年后是2000万，成家1000户。
2、买100平米的房子，全年10亿平米。低于2022年13.5亿平米
3、每年死亡人口是1000万，暂时不计。实际可以空出5亿平米，但实际考虑单身老人，也住一个房子。按2亿平米估计。
4、由以上统计大约新增是8亿平米。
5、住宅房屋施工是70亿平米，大约可以卖9年多。
6、出现烂尾楼的主要原因，施工面积太大。销售量下滑。
7、从以上分析可知，还会有大量烂尾楼出现。

二、商品房销售和待售情况

2022年，商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额133308亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。

2022年末，商品房待售面积56366万平方米，比上年增长10.5%。其中，住宅待售面积增长18.4%。

表12022年1—12月份全国房地产开发和销售情况

指标
	绝对量
	比上年增长（%）
房地产开发投资（亿元）	132895
	-10.0
其中：住宅	100646
	-9.5
办公楼	5291
	-11.4
商业营业用房	10647
	-14.4
房屋施工面积（万平方米）	904999
	-7.2
其中：住宅	639696
	-7.3
办公楼	34917
	-7.5
商业营业用房	79966
	-11.8
房屋新开工面积（万平方米）	120587
	-39.4
其中：住宅	88135
	-39.8
办公楼	3180
	-39.1
商业营业用房	8195
	-41.9
房屋竣工面积（万平方米）	86222
	-15.0
其中：住宅	62539
	-14.3
办公楼	2612
	-22.6
商业营业用房	6800
	-22.0
土地购置面积（万平方米）	10052
	-53.4
土地成交价款（亿元）	9166
	-48.4
商品房销售面积（万平方米）	135837
	-24.3
其中：住宅	114631
	-26.8
办公楼	3264
	-3.3
商业营业用房	8239
	-8.9
商品房销售额（亿元）	133308
	-26.7
其中：住宅	116747
	-28.3
办公楼	4528
	-3.7
商业营业用房	8127
	-16.1
商品房待售面积（万平方米）	56366
	10.5
其中：住宅	26947
	18.4
办公楼	4073
	7.3
商业营业用房	12558
	-1.6
房地产开发企业到位资金（亿元）	148979
	-25.9
其中：国内贷款	17388
	-25.4
利用外资	78
	-27.4
自筹资金	52940
	-19.1
定金及预收款	49289
	-33.3
个人按揭贷款	23815
	-26.5