关于对房地产趋势研究

“出行热”带火客运业绩  ｜
｜  在刚刚过去的暑假中，人潮涌动的出行热见证了客运板块强劲的复苏，相关数据显示，暑运期间（7.1-8.31）全国铁路旅客量较20｜
｜19 年同期增长约13.0%，创暑运旅客发送量历史新高。7月和8月分别较2019 年同期增长15.0%和11.1%。  ｜
｜  据近期披露的半年报来看，京沪铁路、大秦铁路、广深铁路上半年的业绩均有好转，且航空板块盈利情况也快速改善，其中2023年｜
｜二季度扣除汇兑损益后国航、南航、春秋、吉祥均实现盈利 

 2023年1—6月，销售面积是5.9万平方米，7月是0.8万平方米，8月是0.6平方米。
房地产政策的调整并没有出现销售量的回升。

“限跌”成为政策工具箱里的调控利器，通常是出于两个因素考虑：第一，楼盘降价可能引发“踩踏”，导致部分购房者“断供弃房”，造成楼市扰动，加剧银行坏账风险；第二，房价跌了，可能影响地方土地财政收入。看上去，“限跌”奉行的是“稳”字诀，是稳楼市的大招，能避免楼市大涨大跌。

可归根结底，“限跌”非但难以阻止房价下跌、避免买地收入下滑，还会抑制真实需求——从供给侧维度看，除了房子品质外，最能影响需求的莫过于房价。不允许降房价，必然会以“人为遏制需求-增加购房人负担-降低楼市流动性-影响房企资金回笼-加快房企暴雷速度”的链式反应，阻断供需的动态平衡，损害楼市的长期稳定。此前很多地方推购房补贴、提贷款额度，都在对冲“限跌”的效力。 

是时候放开房价“限跌令”了


有几个数据需要被正视：从房企销售数据看，2023年1至7月，TOP100房企销售总额为39944.0亿元，同比下降4.6%，增幅相比上月下降4.7个百分点，其中7月单月销售额同比下降34.1%，环比下降33.8%；从房企运行情况看，目前房企100强中，46家出了问题，前30强房企20家爆雷，TOP10中民营房企只剩龙湖一根独苗，就连碧桂园这类“三道红线”全转至绿档的标杆性民营房企都拉响警报；从房企融资情形看，据机构统计，2023年上半年地产信用债发行主体仍以央企和地方国企为主，国企融资占比约92.60%，半数民营房企在上半年没有债券融资。 

珠海一房企打响‘五折’卖房第一枪”的消息在网上热传，珠海市金湾区住建局相关负责人称，该项目采取的降价推盘做法是合理的市场行为，此后珠海市住建局相关工作人员又对所谓“五折卖房”的说法进行了辟谣和澄清，称网传最高的备案价是两年前的价格。对照今年7月的新盘备案价，其楼盘售价仍在“不低于备案价格的85%”的区间。
虽然谈不上“半价促销”，但降价推盘是事实。跳出个案看，在很多地方，房价“限跌”的政策口径都在松开。如四川雅安经济技术开发区，就明确“全力支持房企开展商品房团购活动，开发企业团购优惠价格不计入商品房备案价格跌幅比例范围”，以“团购优惠价”的方式对“限跌令”松了道口子，这被舆论视作打响了政策性降房价的第一枪。据不完全统计，同样明确了可给团购优惠价格的，还有长春、黄冈、巴中、普洱、铜陵、桐庐、沈阳、中山、太原等地。
8月20日，《中国房地产报》发表文章《房地产金融风险加剧 期待调整优化政策尽快落地》，文中提到政策发力点应围绕“保、松、降”三个字展开，“保”即保房企资金链、保交楼；“松”即放松一切制约房地产市场健康发展的行政性干预政策；“降”即降低购房成本，包括降首付、降税费、降房价，特别是降房价，应当给予开发商更大的自主定价权，允许开发商以降价促销的方式展开自救，以尽快回笼资金。这也被很多人置于“信号体”下解读。
房价有涨跌，原本很正常。“商品房商品房”，房子本就是商品，受供需关系因素影响不可避免。可现在看，房价涨跌的“按钮”并不在房企手上——早在2021年8月，湖南岳阳市就发布了全国首个旨在限制房价跌幅的“限跌令”；同月，辽宁沈阳多部门也对楼盘降价房企展开约谈，江苏江阴发文严禁低价倾销、打价格战。下发“限跌令”的，还有株洲、桂林、菏泽、昆明、唐山、张家口、芜湖等数十个城市。
去年8月，合肥长丰县一楼盘推出直降4000元/㎡，结果被定性为非法销售，直接被叫停。今年5月，昆山两家房企因为“擅自大幅度降价销售”，被当地住建发文公开通报批评并处罚。
“限跌”成为政策工具箱里的调控利器，通常是出于两个因素考虑：第一，楼盘降价可能引发“踩踏”，导致部分购房者“断供弃房”，造成楼市扰动，加剧银行坏账风险；第二，房价跌了，可能影响地方土地财政收入。看上去，“限跌”奉行的是“稳”字诀，是稳楼市的大招，能避免楼市大涨大跌。
可归根结底，“限跌”非但难以阻止房价下跌、避免买地收入下滑，还会抑制真实需求——从供给侧维度看，除了房子品质外，最能影响需求的莫过于房价。不允许降房价，必然会以“人为遏制需求-增加购房人负担-降低楼市流动性-影响房企资金回笼-加快房企暴雷速度”的链式反应，阻断供需的动态平衡，损害楼市的长期稳定。此前很多地方推购房补贴、提贷款额度，都在对冲“限跌”的效力。
到了今天，“限跌”做法更是不合时宜：现在楼市的主要问题已不是过热，而是过冷。将过去在市场过热阶段的短期化做法沿用到过冷阶段，而非尽早边际优化，本质上是刻舟求剑。
有几个数据需要被正视：从房企销售数据看，2023年1至7月，TOP100房企销售总额为39944.0亿元，同比下降4.6%，增幅相比上月下降4.7个百分点，其中7月单月销售额同比下降34.1%，环比下降33.8%；从房企运行情况看，目前房企100强中，46家出了问题，前30强房企20家爆雷，TOP10中民营房企只剩龙湖一根独苗，就连碧桂园这类“三道红线”全转至绿档的标杆性民营房企都拉响警报；从房企融资情形看，据机构统计，2023年上半年地产信用债发行主体仍以央企和地方国企为主，国企融资占比约92.60%，半数民营房企在上半年没有债券融资。
当此之时，再不“允许降房价”就晚了，放开那些房价“限跌令”，已成“7·24政治局会议”中“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”的应有之义。在房企们资金压力大、有的房企已被“抬进ICU”的背景下，“限跌令”若迟迟不退出，只会是阻断房企断臂求生的自救之路，最终以抑制风险的名义制造出更大的风险。
国家统计局发布的7月份数据显示，70个大中城市中，新房环比下跌的城市49个，也即70%的城市房价在跌，同比下跌的城市44个，也即63%的城市新房价格至少低于一年前。这表明，强行“限跌”可能适得其反——房价要跌时，你拦也拦不住。
说白了，放开“限跌”，其实就是要在给房企“输氧”的同时，也松开遏在房企脖子上的那只手：如果说，“三支利箭”从信贷、债券、股权三大融资政策上给房企以支持是“输氧”，那放开以“限跌”为典型的强干预式限制性措施，就是让房企们能更自主地呼吸。
将“限跌”该松开就松开，不是“救”而是“纠”，也就是政策纠偏。楼市冷热固然受制于市场周期性规律，但至少不该用非市场化的政策限制为楼市流动性“添堵”。将那些短期措施长期化，带来的只会是供需的扭曲、楼市的畸形。
对公众特别是购房者而言，也需要打破房子只涨不跌的预期，学会消化和接受“房价有涨必有跌”的规律。从部分地方以往开发商一降价就出现“房闹”的情况看，很多人理性认知楼市这门课还得补上。
没有只涨不跌的市场，楼市也不例外，就算是“限跌”也难以改变这点。而着眼当前形势看，放开“限跌”，已是箭在弦上，不得不发。

说一说“保交楼”老潘 老潘说房 2022-07-29 18:55 发表于河北 

 最近一个月，多地烂尾楼盘的“停贷”风波，引发了各方对房地产风险的关注。停贷风波虽然对银行基本面影响不大，但要重视“情绪性冲击”。
  中共中央政治局7月28日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议指出，要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。
  “保交楼”首入中央政治局会议内容，凡是重大会议提起的，一定是重要的，是下一步工作的总纲，具有绝对风向标的意义。
  为什么要重点强调保交楼？因为交楼已经成了棘手的问题，很有可能演变为普遍的问题。到那个时候就不是单纯的经济问题了。
  推动保交楼、稳民生，关键是压实地方政府的主体责任。至于责任应如何压实，途径就是用足用好政策工具箱。从会议的表述来看，用“压实”两个字，体现出对这一风险重视度提升。 

万科A( 000002 )公告，2023年6月，公司实现合同销售面积 252.0 万平方米，合同销售金额 361.4 亿元； 


万科A公告，2023年7月，公司实现合同销售面积169.9万平方米，合同销售金额220.5亿元

2022年度全国商品房销售面积为13.6亿平方米，同比下降24.02%，销售额为13.3万亿元，同比下降26.92%。 

2023年，仍按去年同比下降24.02%，取整为20%。13.6*0.8=11.2亿平方米

房价下跌50%之前，楼市将会发出这5大信号，你看到了吗？日常的瞬间 2023/8/18 15:11来自山东中国购房者都有着“买涨不买跌”的心理，即房价越是上涨，买房的人就会越多。其实，这也是可以理解的！因为买房作为人生中最大的一次消费，可能会掏空整个家庭的全部积蓄，而一旦房价下跌了，房子也就贬值了，自己的血汗钱也就白白蒸发了！那么问题来了，怎么判断房价是否即将下跌呢？对此，小编要说的是，房价下跌50%之前，楼市将会发出以下这5大信号，你看到了吗？
逾期还贷
一、逾期还贷增加
在贷款买房以后，一旦房奴出现逾期还贷的情况，轻则面临罚息，重则房子会被低价拍卖，甚至还会让自己进入征信黑名单！因此，房奴们绝不敢轻易出现逾期还贷的情况！但是，如果你看到越来越多的房奴开始逾期还贷了，那就意味着房价越跌越厉害了，就算下跌50%，也是很有可能的！
二、房企破产倒闭
在中国，几乎所有的房企都是重资产模式，同时也背负着沉重的债务，要不然恒大集团也不会曝出债务危机了！房企之所以甘愿冒这么大的风险，就是等着楼盘建好以后，大赚一笔！然而，当你看到房企还没坚持到楼盘建好，就纷纷宣布破产倒闭了，那就意味着房价大跌即将到来了！
收入降低
三、居民收入降低
如果问“你何时才会考虑买房呢？”相信大家都会回答“当然是有钱的时候了！”的确，没钱的情况下，大家也不会考虑买房子的！若买房需求减弱了，那房子自然也就会下跌了！因此，当你看到居民收入降低时，也就意味着房价离下跌不远了！
四、地价持续走低
当面粉涨价时，面包自然也会涨价了，而地价与房价就是这样的关系！如果你看到地价开始持续走低，且出现断崖式下跌，那么房价出现大跌也是很正常的！
刺激楼市
五、政府刺激市场
在市场经济体制下，政府一般是不会干预楼市发展的，只有当楼市发展无法控制时，政府才会出台政策进行调整。就以目前的楼市情况来看，在楼市低迷的情况，政府们不得不松绑调控政策，刺激楼市，希望可以拉升房价！
如果刚买完房子，房价就大跌，这绝对是购房者最不想看到的事情。但是，普通购房者又难以读懂楼市中的信号，这可就太难了！最后，小编要提醒大家，房价下跌50%之前，楼市将会发出以上这5大信号，你看到了吗？