1、背景：保经济→搞基建→财政约束→社会权益性融资
2、战略意义：Reits将是基建投资资金来源的重要增量，是“宽信用”的重要工具。
公募Reits就是将基建项目资本化，性质上属于证券，普通人可购买，普通人可以参与优质的国家重大的基建建设并获得收益，在降息及资产荒背景下，优质的
REITs必然受到市场超额认购（2022年首单公募REIT产品华夏
中国交建 REIT网下询价认购倍数近39倍）。
我国基础设施存量市场规模已超过百万亿，公募REITs的推出将为庞大存量理顺证券化路径。REITs对于信用扩张、基建投资、缓解地方债务压力具有重大意义。3、为什么现在炒Reits：今年将是 REITs 加速发行的一年。参考
PPP 经验，从标志性政策出台到小批量项目试点再到大批量项目出炉，通常需要两年左右的时间，期间会观察到：1）项目标准由紧到松；2）地方/企业申报积极性提升。REITs 标志性文件自 2020 年出台以来，已观察到上述变化趋势：1）项目的所属行业及区域要求放松、对项目现金流是否含政府补贴的要求放松、对项目现阶段是否盈利的要求有所放松；2）各个地方出台 REITs 配套政策、发改委表示近百个项目处于实质性推进阶段。因此，
后续的政策性利好和信息发布将会持续且不断加速。
近日沪深交易所发布REITs扩募征求意见稿出炉，允许REITs基金运作满1年后开展扩募。其重要性在于：1）现有REITs基金将作为原始权益人的资产证券化平台，后续发行流程将简化；已有REITs挂牌的企业将直接受益。2）经典的一二级套利模型，二级市场交易价格远高于底层资产定价，扩募（相当于资产注入）将大幅降低现有REITs项目的交易估值。在资产荒的大背景下，或将进一步推高REITs价格。3）REITs溢价长期存在，最终将影响A股对于运营类企业的估值体系。
4、Reits的空间：美国 REITs 总市值达 1.25 万亿美元； 50 多年的年平均收益率为 9.77%，高于
纳斯达克 和
道琼斯 工业市场平均收益率；日本 REITs 市场自 2001 年设立以来历经 20 多年的稳步发展，总市值达 17 万亿日元，收益率一直高于日本政府债券以及东京证券交易所市场一部股票收益率，基本维持在 3%-6%的水平。
5、REITs 与 PPP相同点：均是重要的投融资机制改革，均是在经济下行周期诞生；“稳增长”面临财政收入下滑、地方债务风险等资金因素制约，导致信用难以扩张。
6、REITs 与 PPP差异点：
PPP 的方案是引入社会资本参与，仅是传统BOT的升级，本质是债务延期；PPP 从 2014 年标志性文件出台到 2017 年政策收紧仅历时三年。主因 是PPP 仅转移杠杆而非消灭债务。社会资本通过“表外化”的方式，使其业务扩张突破负债率的约束，实则放大宏观债务风险，与政策初衷相违背。
REITs 本质上是权益型融资工具，通过向投资者募资购买项目公司股权并偿还项目公司负债。其对存量资产进行市场化出售，并用权益性资金置换项目存量债务；降低了政府债务风险，故其大概率不会面临类似于 PPP 政策转向的风险，反而会受到政策的鼓励和支持。
7、PPP时期，相关概念股表现优异，典型股票比如
东方园林 2014年到2017年涨幅4倍。业务上2015-2017 年收入规模从 15 年约 54 亿元增长至 17 年 152 亿元，年复合增速约为 68%；归母净利润从 6 亿元增长至约 28 亿元，年复合增速约为 90%。与此同时，其 PPP 项目公司股权投资从约 5 亿元增长至 55 亿元；而其负债总额仅从 113 亿元增长至 234 亿元。
8、REITs 发行表现？截至 2022 年 2月 11 日，11 只挂牌 REITs 自上市以来累计涨幅平均值达 48%，主要由于：1）在经济下行期，流动性虽然保持宽裕，但信用扩张难度较大；2）原“高收益、低风险”资产的违约风险逐步暴露，REITs 对原始权益人主体风险实现有效隔离；3）在机制设计上，强调决策及财务的高透明度，并强制高分红比例，故而有效降低风险溢价。
9、Reits的范围：涵盖基建的大部分领域，包括交通（公铁
机场港口）、能源（发电输电）、市政（水气电停车场）、生态（污水固废）、仓储物流、园区、
新基 建、保租房等，同时将试点
水利、景区等。发改委近期多次强调推进REITs，不论是能源基建（
光伏风电），水利基建，保障房等国家力推的方向。万物皆可REITs，除了商业地产。不要怀疑高层对于推广REITs的决心。
10、标的：围绕上述方向寻找优质的标的，关注各行业可能发布的政策及获批节点。reits龙头
光大嘉宝 ，仓储物流reits东百广汇
南山控股 ，商业reits
中国国贸 ，交通reits中国交建，保租房reits
保利发展 ，
环保reits
渤海股份 ，水利reits
大禹节水 ……
心在股外
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