聚焦地产链投资机会
A叔看盘 2022-04-10 15:09
固收&地产首席
3月16日以来，
房地产指数涨幅超过30%，多个交易日出现了板块集体性上涨，有些个股连续涨停。近期地产股大涨是稳增长、防风险、宽信用和促民生四条线的联合聚焦。2022年经济面临三重压力，部分民营房企自2021年10月以来深陷流动性困境，若任凭房企流动性风险肆意扩散，则不仅会加大经济承压力度，还会加剧金融系统的脆弱性，准确认识并“防范化解房地产市场风险”已是势在必行。适度放松房地产调控政策不仅是防范化解房地产市场风险的必要手段，也可以更好地实现稳增
长和宽信用，还能够更好地满足居民购房需求。
目前房地产放松远未结束。
一方面，预计还会有更多城市加入放松名单。2022年2月下旬以来，全国各能级城市房地产政策均有所放松，这为其他尚未放松的城市提供了对标样本，预计还会有更多城市加入放松名单。另一方面，房地产放松已从“政策管理”转向“结果导向”。地方政府放松房地产的自主权明显加大，不违背“三稳”可能已成为“因城施策式放松”的主要管理要求，考虑到当前主要城市商品房销售整体偏弱，政策放松短期内难以明显违背“三稳”，而且从“三稳”的结果看，楼市低迷城市还可能会出现多轮放松。
对地产股来说，虽然2021年11月已经看到政策底，但民营房企流动性风险仍然较大，市场对中小央企国企心存疑虑，地产股主要以头部央企表现最好。3月16日金融委会议明确提出要“防范化解房地产市场风险”，这意味着更加直接有效的治理政策可能已在路上。这些政策不仅有利于化解房企流动性风险，还会致力于防范风险向
银行、居民和更大范围的房企扩散蔓延，前者利好受困民营房企，后者利好中小央企国企。相对而言，有基本面支撑的中小央企国企的确定性较高，并有望走出趋势性机会，受困民营房企当前主要受预期利好催化，交易性特征更加确定。当然，头部央企国企的投资机会持续存在。
向后看，随着行业出清，存续房企将受益于供给侧收缩带来的发展利好，房企恢复正常经营会对房地产相关产业链产生积极带动作用。
风险提示：经济超预期，疫情超预期，政策超预期等。
策略首席
对于本轮房地产超额行情（3月15日至今地产反弹涨幅已达30%），我们始终倾向于将其放在“稳增长兑现，高景气转机”的交易逻辑中去理解。客观而言，从1-2月房地产的销售、竣工、施工数据来看，地产基本面数据持续恶化，整体处于景气回落的阶段，这点在债市交易逻辑中体现得比较明显。在房地产基本面并未有起色的环境下，国内股市和债市对于地产交易呈现“冰火两重天”，不难推断出：本轮房地产超额行情主要由政策边际放松引发。
我们此前反复强调，随着两会和金稳委会议召开，往后走就会逐渐到稳增长兑现，高景气转机的一个过程。稳增长兑现的标志：1、两会政策（政策）；2、工业增加值（基本面）；3、房地产股和消费股企稳回升（交易逻辑）。换句话说，在稳增长兑现的过程大概率会出现一波房地产（或者消费股）的超额行情，之后才会逐渐过渡到高景气方向。
对于历史上四轮房地产超额行情复盘中，我们得到五点重要启示（后文有详细说明）。回顾四轮房地产超额行情，最为首要的是地产超额行情涨幅和政策调控周期紧密关联，政策松则涨且有超额，政策紧则超额实现较为困难。其中，一般而言，在经历第一波政策预期上涨后，房地产行情超额最明显的阶段在于基本面拐点（拐点包括降幅持续收窄）的时期。同时，根据我们观察，房地产基本面数据验证（以销售数据评估）对于房地产超额行情持续性至关重要，行情持续周期一般从基本面持续改善阶段到政策收紧信号之间。在房地产超额行情中后期，消费板块占优的概率是较高的。
就目前评估，我们认为对于房地产板块，产业逻辑对于其中长期配置价值起核心作用。目前来看，房地产产业逻辑需要等待对于未来长期发展模式的明确
（例如，参考国外比较成功的地产发展模式：德国模式、新加坡模式等），这点与短期政策调控关联不大。短期而言，房地产超额行情或仍将持续，持续到市场交易预期逐步抬升到预定经济目标，也就是完成本轮“稳增长”使命。需要提醒的是，本轮房地产边际放松所带来的稳增长效果需要经过疫情、房地产企业融资和居民杠杆率的多重考验，注定了本轮房地产超额行情波动性会较此前增大。房地产超额行情一定要得到基本面的验证才能持续，后续后周期包括消费行情才能演绎，也就是超额行情按照需求端逻辑来演绎，需区别于房地产超额行情由供给端逻辑支撑的情况。
作为地产后周期的消费建材板块和地产竣工紧密相关，目前地产政策边际放松预期较为强劲，市场对地产行业资金供给、竣工、销售面积数据的边际改善有偏乐观的预期，进而带动消费建材需求释放，对消费建材公司未来销售规模和回款保障的信心也有一定程度的提升。
此前地产调控政策趋严，多家地产企业爆雷，投资需求放缓，消费建材企业回款压力大，坏账风险高，同时原材料价格上涨，对建材企业的盈利空间不断侵蚀，整体业绩和现金流承压，市场表现偏弱。
近期，建材行业多家公司对产品价格进行了不同程度的上调，以对冲原材料成本压力，保证盈利水平。同时对原材料进行储备和集采，总体来看，2022年行业整体盈利水平有望得到改善。
此前由于地产政策趋严，房企资金承压，建材类上市公司对21年的业绩进行了不同程度的坏账计提，也在一定程度上助力2022年的轻装上阵，叠加目前原材料价格上涨趋势一定程度上有望缓解，同时产品提价将逐步落实体现至销售和报表端，2022年消费建材板块有望迎来业绩提速和估值修复。
此外，从建材公司自身经营策略来看，目前多家消费建材龙头持续进行渠道升级和多元化布局，进一步提升市场份额，并立足主业拓展新业务板块，打造新的增长曲线。
从资本市场表现来看，这周地产链部分消费建材板块市场表现较为强劲，我们认为更多的是跟随地产行业政策放松估值修复的beta行情。从中长期来看，我们建议重点关注基本面向好、现金流优异，同时渠道建设升级、新业务布局稳步推进的优质龙头，在配置建议上，我们建议关注装饰板材、管材及石膏板三个领域的优质标的。
在板材和定制家居领域，目前我们重点推荐板材龙头
兔宝宝，公司是国内装饰板材行业龙头领军品牌，主营高端
环保板材，进军定制家居。公司在板材销售上，立足传统的分销零售模式，建设多元化渠道，发力“小B”端业务，21年板材营收高增。在定制家居领域，公司主要采取“零售+工程”双轮驱动的战略，依托优质板材打造零售家居差异化竞争力。同时收购裕丰汉唐95%股权，持续加码工程家居，我们认为地产精装率提升及存量房重装修需求创造广阔家居市场。公司在股东回报上也实施了比较有吸引力的举措，规划2021-2023年现金分红比例高达50%，这种高分红比例凸显长期投资价值。限制性股票激励计划解锁条件对公司层面的要求是，22-24年业绩复合增速超20%，自2018年以来公司陆续实施多次股份
回购，均彰显未来发展信心。
在管材领域，我们建议关注PPR管材龙头
伟星新材，2021年管道销量实现双位数增长，同时扩展防水及净水业务，营收规模稳步扩大。公司零售业务的渠道管理能力强，并不断开发新的销售网点，产品提价也同步助力营收增长，同时有效控制了毛利率下跌幅度，总体来看议价能力较强，公司零售端PPR业务21年营收逆势高增28%；公司采取同心圆战略，新布局的防水和净水业务拓展顺利，营收高增。
石膏板领域，我们建议关注
北新建材，目前北新建材在全国石膏板行业产能市占率接近70%，市占率保持提升，2021年销量同比增长了18%。作为绝对的行业龙头，公司治理和管理上不断优化，助力长期发展。同时防水业务已经完成初步的整合，涂料业务拓展初见成效，未来公司凭借品牌优势、成本转嫁能力，再叠加一体两翼和全球的布局推进，估值修复和业绩成长均值得期待。
风险提示：疫情控制不及预期，政策实施不及预期，新业务布局进展不及预期，地产投资不及预期，原材料价格上涨，行业竞争加剧风险
狙击手阿国
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