近期地产情况
政策端
关于需求侧政策：在陆陆续续释放。福州放松限购，至今无官方文件出台，但市场人士反馈为真。本轮放松限购、限贷、下调房贷利率、放松公积金、购房补贴、放松税费均已出现。
郑州、福州、南昌松了限购；菏泽、重庆、赣州、佛山降了首付比例；
广州、惠州、合肥、杭州、蚌埠等地房贷利率下行；
宁波、马鞍山、青岛、北海、自贡、株洲、福州、东莞、达州等松了公积金；
保定、玉林、常春、泸州、南充、延吉、南浔给了购房补贴；
郑州二手房差额税从20%降到1%。可以看到熟悉的配方熟悉的味道。
但是核心城市动“四限”政策的很少，仅有少部分二线核心政策松动如郑州、重庆、南昌。那么这个政策力度肯定是不够的，历史上能大幅度扭转购房信心的方式主要有放松**核心城市**限购限贷、棚改。
关于库存：市场上有人说库存不够，担心房价上涨。库存真的不够的很多城市不会出现销售大幅下滑或者价格显著下跌的情形，典型反面案例就是上海。我们统计过80城商品住宅库存，截止2022年1月，已取证未售的库存是5.4亿方，是近十年高点（15年1月的）92.9%。
截止2022年1月，80城一二三线库存分别为0.4、2.9和2.1亿方，库存占比分别为6.9%、54.8%和38.3%，与15年1月的高峰时期库存结构相似。当前一二三线住宅库存分别为历史高点的82.4%、88%和98.4%。库存没有的大家想的那么低，但是在不同城市之间，甚至城市的不同板块之间差异较大。
具体来说，销售好的城市反而库存低，销售好的核心区反而库存低，存在结构上的不匹配。
但总体来说，库存在销售回暖的初期不会不够，在绝大部分的市场，销售回暖的初
期也不会造成价格的冲击。
从目前来看，至少允许每年均价上涨一些，这个在上海、深圳新房指导价格可以看出来。
从去化周期来看，二线里面的大连、哈尔滨、长春、兰州、郑州、青岛、昆明、太原、沈阳、南宁、武汉、贵阳、厦门、天津、呼和浩特、福州都能承受得起出台政策带来的销售回暖，而不会造成短期库存紧缺。三四线里面这类的城市就更多了。所以我们觉得，接下来就是关注刚刚提到的二线城市里面的其他城市的政策跟紧，这些是最容易突破的城市。
关于融资侧政策：具体来说，
公司债、中票都有给到额度，甚至有国央企还突破了借新还旧的边界。
银行端的居民贷款失速，反过来银行对于资质还行的房企诉求越来越强烈，所以近期观察到有些资质还可以的民企签了很多授信额度等等。总体来说，民企只能说有小幅度的边际改善，譬如给了中票额度（能不能发出来不好说），譬如传闻旭辉新城要做银行信用证的融资。此外，按揭贷款额度充裕，放款速度快，但由于销售差且预售资金监管，所以没有太多受益。此外开发贷，没有新增项目的企业是拿不到额外开发贷的。所以我们看到国央企/民企之间在融资端受益的幅度差异很大。
我们对政策预判在两会后陆续出台，核心原因是本轮调控收紧的时候是供给端、需求端、政策端、房企端的四个方向的合力，与历轮相比都更为精细，而且背后是多个部门的合力。那么组合拳式的收紧，需要组合拳式的放松去应对，这是我们寄希望于两会后的一个核心原因。六部委讲话就是我们在等的一个多部委协调去制定地产政策的一个信号，是第一个强右侧信号。但是这这是万里长征的第一步，喊话协调发力是第一步，仍然需要见到更多的政策去落地。
当前行业问题的七寸在于需求侧（即销售，没有销售就没有拿地，企业现金流转不起来、地方财政现金流也转不起来）、第二个七寸是企业资金侧（主要是融资性现金流，现在民企面临融资性现金流和经营现金流双杀，对于现在还没躺下的民企来说只有双边改善才能起到实质性的作用）。对于国央企来说，只需要需求侧出现一定回暖就足够。
目前来看，政策在逐步推进当中，但仍远远未到位。从A股博弈政策角度，肯定是继续向上。
这几天市场的传闻很多：
1、放开再融资（这个有可能，但没那么快，而且首先肯定是国央企了，民企市占率大概是60%，躺平和出清的房企市场份额需要市场主体来接，目前三道红线管制住资产负债表角度的扩表空间，放开再融资的最好方式是给到国央企加净资产来扩表，去接躺平民企的份额）
2、设立平准基金（无法证伪或者证实，这个基金希望真的有，但我个人觉得这个基金最终用于保障房、或者收购不良项目概率更大）
3、
国资入股民企（这个事情我觉得概率很低，只存在于极少数极少数民营企业）这个阶段因为地产太差了，经济太差了，传什么传闻都不过分。这是市场的殷切期盼。而对于地产来说，政策只有利好的份。
GUKING七七七
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