浅谈！地产投资逻辑

清明假期就这么结束了。
我这几天的日常，就是家里蹲。说来惭愧，感觉是像过了个假期，又像是没有过。。。
不知道你们是不是也有类似的感受？
网络异常取消重新上传今天俩聊房地产的事儿。
房地产，真的超出我的预期了！虽然我从3月中旬就看好房地产线这一波，但近期走势的确已经超出预期。

连万科、保利这些龙头也大涨，这意味着什么？
说明资金介入极深，游资在小盘地产股兴风作浪，机构跑步买“万科保利”；
当一个风口天天涨，散户打不过后也加入抱团…

几根阳线就能改变信仰，现在市场关注度起来了，地产相关的消息满天飞。
有很多人就高喊，地产是今年的主线！气氛逐渐狂躁起来，这反而让人有点怕。
别急，我们接着往下看。
对于这波地产的反弹逻辑，主因还是政策催化、信贷方面等利好的刺激。
一、地产股的“绝地反击”，来自于3月16日的一次强有力的官方定调。

在国W院金融W定发展委员会召开专题会议中，提到与房地产相关的3个重点：
1、货币政策：一定要落实D中Y决策部署，切实振作一季度经济，货币政策要主动应对，新增贷款要保持适度增长；
2、资本市场：有关部门要切实承担起自身职责，积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策；
3、房地产行业：要及时研究和提出有力有效防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。
响应官方号召，各部门迅速跟进，释放一系列对房企的利好消息，包括支持并购、信贷放松、支持合理融资需求，提振市场、帮助房企化解风险等，反映出强烈维稳刺激信号。
二、各地取消区域性“限购”，深圳上调二手房指导价
近期各地房产支持措施也是不断加码，从福州、秦皇岛的放开限购、衢州的限购房贷全放开到四川的补贴购房，一步步加码。
哈尔滨也取消了实施近4年的区域性“限售”政策，青岛近期也调整了远郊区限售政策…
深圳新出的招也值得细品：
深圳上调二手房指导价，3-5%的空间对房价上涨意义不大，它影响的是贷款基数，因为之前深圳二手房指导价是作为按揭依据，要是上调的话可以减压买家的首付问题。

这个消息的意义主要是在于告诉你，人家楼市界的三好生都开始想方设法救了，下面吊车尾的是不是应该动一动了？
当然了，想靠着这个消息指望深圳房价马上就能暴涨几乎不可能，小幅回温提高一下二手房的成交量还是可以的。
三、房贷利率下调低至4.6%
3月份以来，多地房贷利率普遍下调。像上海、深圳、哈尔滨、苏州等地出现二手房的首套房贷款利率低于5%的情况，个别的地区开始出现4.6%的利率。
友好的信贷环境将有效地带动了市场成交，似乎都在强调：房地产不复苏，政策只会不断加码。
四、“房地产税延期”的利好

新华社消息，财政部有关负责人表示，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

这意味着，今年房地产税不来了，无论对于存量房东还是增量购房者都是好事，对于买房人来说，是一大利好消息。
总结一下，上面的四个政策利好刺激，就是此轮地产大涨的基本逻辑。
利好政策这么多，地产股能涨到何时？

首先，你们先思考下，今年预定的GDP涨5.5%，难度有多大？
房地产对于经济的影响，大家应该心里都清楚。
房地产是我国国民经济的支柱产业，在经历过去多重调控和资金困境之下，房地产对经济影响已经逐步进入低位拖累阶段。
地产能涨多久，我觉得关键就是“稳增长”政策的是否能持续推进。
因为今年明确5.5%左右的增长目标，实在是太难了，要破局还真得靠房地产，这个行业涉及的产业链体量太大了，比如银行，保险，家电等。如果地产能持续，那至少盘面就能形成趋势与投机共存。
关于地产股能走多久，这个问题很多机构也在说，当前地产股的PE才6倍，7年未动的板块，真的是很便宜，地产就是2015年白酒。

而地产能不能成为像白酒这么持续的行情取决于两点：
1、首先，地产行业未来肯定会有一段时光，但这段时光准确到来的时间取决于市场出清的速度（比如：恒大、融创等一众大开发商的方案落地），所以现在难测具体时间。
2、优质开发商经营性业务收入放量的时间点、形成利润反哺的时间节点。
如果这两点能实现，那么优质开发商的股价就会走出类似白酒股波澜壮阔的持续行情。
注意是优质开发商，房地产的未来，肯定是行业大洗牌，优胜劣汰，像保利等大央企会越来越牛，其它就不好说了。
值得一提的是，假期的香港股市，地产股又暴涨。
像上涨7%、8%，都算是表现一般的，明天A股开盘，地产股大概率又是高开。
如果你真的要看机会，有信用和流动性较好的中小央企国企地产公司的确定性更高些，尽量规避民营地产股。