行业点评：利空出尽，积极关注地产物管投资机会

1>推进宽信用，保持新增贷款增长，积极有效化解房企信用风险：3月16日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，中共中央政治局委员、国务院副总理、金融委主任刘鹤指出，“关于宏观经济运行，一定要落实党中央决策部署，切实振作一季度经济，货币政策要主动应对，新增贷款要保持适度增长。关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施”。从该番表述看来，接下来对宏观经济、货币政策、稳楼市都定调更为积极，有望看到更多正面跟进政策进一步出台。

2>各部门积极回应，全力配合促进稳增长，促进房企风险化解和健康发展：

1、3月16日，人民银行行长、金融委办公室主任易纲同志主持召开处级以上干部会议，会议指出，“货币政策要主动应对，新增贷款要保持适度增长，大力支持中小微企业，坚定支持实体经济发展，保持经济运行在合理区间。坚持稳中求进，防范化解房地产市场风险”。

2、银保监会指出，1）“要按照稳字当头、稳中求进的要求，全力支持稳定宏观经济大盘，促进经济运行在合理区间。要指导银行保险机构从大局出发，坚定支持实体经济发展。满足市场主体合理融资需求，加大融资供给，新增贷款要保持适度增长”。2）“持续完善稳地价、稳房价、稳预期房地产长效机制，积极推动房地产行业转变发展方式，鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，促进房地产业良性循环和健康发展”。

3、证监会指出，“继续支持实体经济合理融资，积极配合相关部门有力有效化解房地产企业风险，促进平台经济规范健康发展、提高国际竞争力”。

4、财政部就房产税问题回应，“一些城市开展了调查摸底和初步研究，但综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件”。

5、外汇局指出，“要配合有关部门促进房地产市场、平台经济健康稳定发展。及时回应市场关注的热点问题，稳定市场预期，共同维护资本市场平稳运行”。

3>微观层面，各城市积极跟进：各地方相应跟进支持政策，促进房地产需求端恢复平稳、积极保障优质企业合理正常的融资需求、鼓励房企积极参与拿地。1、五限政策持续松绑。3月1日，郑州出台十九条，多维度全面维稳楼市；3月4日，唐山、南昌发文提高公积金贷款额度；青岛即墨放松五年限售至两年；2月以来，重庆、赣州、佛山等多地相继对合资格人下调最低首付比例至20%。2、贷款利率持续下行。全国平均房贷利率持续下降，据贝壳 研究院2月数据，103个重点城市主流首套房贷款利率为5.47%，二套房贷款利率为5.75%，均环比回落9bps。二线城市苏州进一步显著调低贷款利率，进入3月中旬，贷款利率下降至最低4.6%。3、融资额度向优质房企敞开。截至3月9日，今年以来房地产并购融资总额达1247.5亿元，包括房企发行或拟发行并购债融资47.5亿元，银行提供并购贷款融资额度920亿元，及金融机构发行或拟发行房地产并购主题债券280亿元。4、土地出让方面，门槛持续放松。东莞公布第一批集中供地出让情况，取消新房销售限价。成都第一批集中供地情况来看，新房限价显著提升，三圣乡地块限价突破3万。

4>大浪淘沙优选龙头：2022年的经济展望和地产的定位都是稳字当头。一方面房住不炒的基调不会改变，但有望看到更多正面政策信号出台，行业运将作逐步回到正常轨道上来，销售需求、融资、拿地端环境都在逐步改善。另一方面，出清和分化持续，各项资源也将会优先向头部房企集中，政府亦积极引导优质房企加大市场内部整合。我们更看好基本面稳健扎实、现金流优异财务安全性高抗风险能力强、融资成本不断下降、拿地渠道多样化、盈利和销售稳定连续增长的房企。推荐华润置地 、龙湖集团 、中国海外发展 、旭辉控股集团 、绿城中国 、越秀地产 。物业板块本身具备轻资产+高成长+现金流稳定的特点，随着地产风险缓解，物业板块也将迎来估值修复，同时物管公司业绩弹性更大，我们推荐旭辉永升、中海物业 、保利物业 、新城悦服务 、融创服务 ，商管推荐华润万象、宝龙商业 。

5>风险提示：宏观经济增长放缓、行业调控政策加严、流动性收紧、商品房销售不及预期、人民币贬值。