2月居民中长贷负增长，建议关注地产股机会

2月新增居民中长贷-459亿元，有统计以来首次为负。政策进一步边际变化预期增强，关注地产股投资机会。
按揭首次为负，主要由三方面因素导致：需求较弱、季节性因素、按揭偿还量随着按揭余额增长到达一定体量。确实地产基本面持续走弱，但并不代表地产基本面和按揭需求断崖式下降。
1，需求较弱。商品住宅销售金额从去年8月开始较大幅度下降，8-12月单月同比分别为-19.7%、-16.9%、-24.1%、-17.2%、-19.6%。从百强房企数据来看，今年1-2月销售也较弱。
2，季节性因素。2月销售金额季节性偏低，新增居民中长期也季节性较低。2017-2021年（剔除2020年），2月新增居民中长贷平均为当年月度均值的74%，平均占全年新增居民中长期的6%。
3，当前按揭偿还已经达到一定体量，销售的大幅度降低，容易带来按揭负增长。确实地产基本面持续走弱，但并不代表按揭需求断崖式下降，今年全年按揭仍然正增长。
假设2月销售同比下降20%，估算2月按揭发放金额2285亿，而按揭偿还金额2532亿、RMBS出表212亿，按揭净新增-459亿，为负增长。当前按揭偿还已经达到一定体量，测算2月正常偿还1453亿元，这部分为每月正常还本付息，相对稳定，不受销售波动的影响；全部早偿579亿元，主要与二手房成交相关；部分早偿499亿元，每年2-4月相对较高，与年终奖发放等有关。具体测算参考2019年深度报告《房地产行业系列深度报告之八：居民在给居民加杠杆》。
测算今年，按揭仍然增长。极端情况下，假设今年全年销售下滑20%，测算按揭发放6.9万亿，按揭偿还和RMBS出表合计4.5万亿，那么按揭净新增2.4万亿，仍然增长。如果销售金额保持这个体量，而按揭偿还随余额增加持续增长，6-7年之后按揭可能会负增长。
预期需求端政策进一步变化。目前按揭利率下行，但幅度不大，2月首套利率5.47%，仍大幅高于LPR；首付比例有变化，但范围有限，仍需要进一步变化。
行业供给侧改革，趋势明确。当前优质房企融资优势明显，拿地份额提升，去年第三批集中供地，国央企拿地占比70%左右，第一批为40%。土地市场利润率改善，因为竞争热度降低，溢价率下降，以及土地出让规则调整。优质房企相对受益，将迎来更大发展机会。
投资建议：2月居民中长贷负增长，预期需求端政策进一步边际变化。行业供给侧改革，趋势明确。持续推荐开发龙头保利发展 、万科 a、金地集团 、招商蛇口 ，以及招商积余 、南山控股 等。
风险提示：按揭等购房杠杆资金大幅度收紧、政策变化力度不及预期、行业信用风险加剧。
$保利发展(sh600048)$
$金地集团(sh600383)$