2022年物业第一股——金茂物业，心动了吗？

最近盘面变化的是真的快呀，一会吃乌冬面，一会又可以吃肉！越是这种时候我们一定要稳住，仓位也要控制好。最近港股市场又有只新股上市了，那就是金茂物业，今天老石和大家聊聊这只新股。

听到名字，大家应该都猜到了公司主营业务是什么，公司专注于中国提供物业管理服务，是中国高端物业管理及城市运营服务提供商，主要提供物业管理服务、非业主增值服务以及社区增值服务。综合实力在2021年中国物业服务百强企业中排名第17位。
说到物业公司呢，大家还记得老石之前上课的时候说过打新值得关注的几个行业吗？物业公司其实也是我们值得关注的行业方向，主要因为这个行业的商业模式很不错的，很多物业公司基本上净资产等同于净现金，现金流十分充裕，同时又是轻资产扩张模式，在存量管理面积中获取收益，同时每年都还有可观的新增管理面积，（母公司+第三方外拓+投资并购），
那对于这家物业公司，到底怎么样呢？跟着老石一起看看。
对于物业公司，老石觉得首先需要看母公司的实力，比如碧桂园服务 ，就是靠着碧桂园 拿到了大量的合同面积，成就了现在的高市值。那对于金茂物业，它的母公司怎么样呢？这里老石找了资料，了解到公司具有央企背景，2021年荣获2021年中国房地产百强企业第14名，总体来说母公司的综合实力其实算不错的。
其实对于物业公司，还有一个数据是比较重要，那就是合约在管比，这个数据越高说明公司资源的利用效率也就越高；我们可以看到，市值排名前几的公司合约在管比都比较高；从规模上看，虽说金茂物业在上市物管公司中属于中小规模的公司，金茂物业的合约在管比也是排在前列。
公司2018年至2020年间合约建筑面积由2186万平方米增至4053万平方米，复合年增长率达到36%，相比同行业来说要优秀不少，行业同期18.9%的年复合增长，当然这也与公司现有规模有关。
我们再看下公司的财务数据，2018年-2020年公司收入分别为5.74亿、7.88亿、9.44亿人民币，年复合增长率为28.2%；净利润分别为1748万、2262万、7712万人民币，年复合增长率为110%，增速都是相当可观的。
虽说金茂物业营收和净利润在行业内的增速较快，但是公司的毛利率水平较低，2020年，公司的毛利率为24.9%，而行业的平均水平为31.1%。毛利率低主要由于公司基础物业管理部分毛利率仅为17.8%，而这部分的营收占比达到60%，而毛利率较高的社区增值服务只占到营收的8.7%，要提高毛利率还需要在社区增值服务多发力。
同时，金茂物业比较依赖自己母公司，2018-2020年间，公司物管收入中金茂集团及中化集团开发的物业占比分别为92％、93.3％及92.5％，从这里可以看出公司的外部拓展能力稍微有点弱。
我们再来看下公司的估值情况，这里老石列举了几家在港股上市的物业公司，测算了下平均PE为19.66，而老石算了下金茂物业的PE，差不多在34.87-37.95，这估值水平着实不低，留给二级市场的空间确实不多了。
再来看下本次的保荐人：中金公司 和汇丰控股 ，近一年中金公司 保荐的项目暗盘下跌率高达了56%，也与最近一段时间的打新行情有关；汇丰控股 近一年保荐的项目较少，前段时间保荐的商汤科技表现还不错。
再来看看本次的基石投资者，本次一共有5名基石投资者，按中间价计算的话，基石占比达到81.4%，基石占比较高。
综合来看，老石觉得金茂物业总体的基本面还是不错的，具有央企背景，营收和净利润都 高于同行的增速，但公司严重依赖母公司，外拓能力较差，对于估值来说，PE着实不低，老石认为留给二级市场的空间已经不多了，对于这只新股老石就不参与了，继续等待新机会的到来。
来看看今天指标情况，大盘是银手指，表明目前处于看跌趋势。（金手指表示大盘看涨，银手指表示大盘看跌）