21年12月百强房企销售点评

广发地产21年12月百强房企销售点评：销售市场依然疲弱，行业洗牌企业分化

根据克而瑞数据，21年12月百强房企实现销售金额1.1万亿，百强销售规模同比20年、19年同期分别下降36%、17%，与11月的降幅基本持平。重点公司销售金额同比下降30.6%，扣除恒大等6家已经违约的企业12月份市场销售金额同比下降27.3%。

累计来看，21年百强房企销售金额同比下降3.2%，权益销售金额同比下降6.1%，这是重点企业公布高频销售数据以来（09年以来）首次下降。百强房企累计销售面积同比下降-9%，价格同比增长6.3%。上下半年同比20年分别+38%、-29%，其中Q4降幅更是达到-35%，创11年以来最大降幅。

9月以来银行信贷尤其是按揭贷明显放松，全国平均按揭利率降幅降幅累计达到10个bps，放款周期缩短16天（10月最高为73天）。政策面边际回暖，各地各类补贴、契税减免、公积金放松等宽松政策超过30次，但对市场提振效果并不明显，随着降价预期蔓延，需求端需要更有力的政策措施落地。

分企业类型来看，12月按销售排名分、按销售价格分的各类房企降幅均在20%以上，市场仍处于系统性下滑的态势中，并没有表现出结构化差异。按三线四档来分，绿档房企同比+3.5%，是唯一一个规模正增长的类型，红档房企连续4月降幅在50%以上。四季度强信用头部企业销售同比下降7%，销售表现优于全国整体水平，集中度表现依然在提升。

全年来看，按销售价格及三线四档来分，2021年表现相对突出的房企是高均价房企及绿档房企，同比分别增长7.4%、8.4%，而低均价房企、红档房企降幅超过10%左右。布局核心城市的房企、基本面较优的房企能够获得更加优质的资源，实现更稳健 的发展。

21年Top20、30房企门槛有所抬升，其余Top10、50、100均有下降。千亿以上房企43家，3000亿以上房企8家，较20年相同，2000亿以上房企则有16家，较20年少了3家，对规模有追求，且以高杠杆、高周转为特征的成长型房企在21年的剧烈震荡中受到了最大的影响。

具体房企来看，12月作为房企传统冲刺月，多数企业规模环比均有回升，但高基数下只有少数央国企及真绿档民企实现同比正增长，信用上的差异化正在向销售端加速传导，无论是推盘能力（上半年拿地）还是市场接受程度（购房人接受程度），企业之间的差异都在迅速扩大。

龙头房企中，碧桂园 、招蛇、华润、中海同比分别增长68%、37%、16%、4%，其中碧桂园增长主要由于20年同期基数较低，环比11月则有47%的下降，招蛇（上海有重点项目推盘）、华润（深圳等核心城市有推盘）单月销售规模则均在400亿元以上，环比分别增长74%、122%，华润更是创下历史最高单月销售。成长型房企中，越秀、龙湖同比分别增长104%、43%，保利置业、龙光等也有正增长，表现突出，其中越秀单月销售规模231亿，创历史最高单月水平。

全年来看，21年是行业大洗牌的一年，龙头房企中恒大、世茂出现风险事件，规模下降，世茂掉出前10，恒大虽然依靠上半年规模仍排名第5，但10月以来连续3个月无销售，22年无意外将掉出排行榜。招蛇、华润、保利21年同比分别增长18%、11%、7%，排名均有提升，其中招蛇由第10提到第7，进步突出，龙湖则重回前10。

Top30房企中建发、越秀、绿城 涨幅超过15%，排名分别提升10位、9位、6位，Top31-50房企中宝龙 、越秀、保利置业涨幅居前，排名提升12位、9位、7位。在整体洗牌过程中，央国企及优质绿档房企进步明显，而高杠杆、高融资成本的民企压力较大逐渐掉队。

总体来看，12月政策端已经出现边际改善，银行信贷、银行间渠道融资也有明显放松，但市场对房企的信心尚未重建，房企、尤其是民营房企虽然获得融资额度，但发行规模及融资成本仍不理想，面对岁末年初的债务到期高峰、竣工压力及应付账款，多数企业依然资金链紧绷，对后续推盘销售仍将承压。

而对于央企、真绿档民企，融资持续改善，央行及银保监联合公告鼓励房企并购，随着风险房企将逐步退出行业，通过增加优秀绿档企业的投资能力，避免行业硬着陆风险，将会成为本轮政策维稳的重要举措，坚定看好未来 行业中优质公司的投资机会。

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