恒大危机自救方法探讨

年初，在恒大汽车 股价高高在上时，我曾经以一个的投资者的角度对恒大造车发表过一些看法。认为恒大投资汽车整车是一笔糟糕的投资。因为汽车是耐用品，使用时间过长，更新换代慢，需求天生不稳，就会发生巨大的周期性波动。而且汽车投资非常消耗资本，竞争激烈。所以当时认为恒大造车投资是不明智的，会带来不好的后果。没想到，几个月过去，不光恒大汽车 巨大亏损，股价跌得惨不忍睹。而且恒大集团也遭遇流动性危机，恒大财富的全国众多个人投资者大面积的维权导致恒大危机大白于天下。

中秋假期，恰好读到了一篇讲恒大的文章，里面引用了很多详实的数据，假设我是一个独立的第三方的财务管理顾问，我任何看恒大经营危机和如何自救走出困境？最近手臂很累很酸，打字不舒服，就不长篇大论了。就只概要谈谈自己的看法，算是抛砖引玉吧。

一，恒大危机的根源是高成本杠杆的滥用。

来看数据，2020年，万科的有息负债为2585亿元，利息支出167亿元。恒大2020年的有息负债为7165亿元，利息开支合计817亿元，其中包括银行 及其他借款利息585亿元、优先票据及可换股债券利息198亿元、中国债券利息33亿元。2020年，碧桂园 的有息债务余额为3265亿元，但平均利息成本只有5.56%，利息支出232亿元；
与同一梯队的两家房企相比，恒大每年的利息支出规模远超对手，只是通过高比例的利息资本化将账面支出降下来，以维持名义上的利润。
可以清楚的看到。恒大的有息负债的规模和利率，都远超万科和碧桂园。2020年恒大有息负债的利息是12%，万科和碧桂园的利率平均是6%。
恒大的年度利润也就是几百亿的规模，而利息支出就达到了800多亿，这是怎么做到的？
原来是通过利息资本化的会计方法，“利息资本化”是房地产企业常用的会计方法，是将借款利息支出确认为一项资产，而不计入财务成本，需要相当长时间才能达到可销售状态的存货以及投资性房地产等所发生的借款利息支出，才能进行利息资本化，在恒大报表中被列入“开发中物业”。2017年至2020年，恒大每年将450亿、599亿、509亿、694亿元利息资本化，致2020年“开发中物业”中的利息资本化余额已高达1697亿元。
也就是说恒大其实不怎么赚钱，赚的钱大部分被放高利贷的人吃掉了。
三家龙头房企里面，恒大的负债利率为啥比万科和碧桂园高出一倍，说明恒大的融资能力是很低的，这个就不知道具体什么原因。尽管销售规模跟万科和碧桂园不相上下，但是并没有体现出规模优势。淘股吧的人是最懂高利贷借款投资意味着什么了。

二，对地产商的三道红线政策切断了类旁氏骗局的蔓延

金融 监管当局对地产商下达了三道红线政策，实质是限制地产商的债务规模无限扩张。
所谓的“三道红线”，就是央行和住建部限制开发商融资的政策，于2021年1月1日起全行业推行。“三道红线”是针对所有的开发商划出的三个标准，剔除预收款后的资产负债率不超过百分之七十、净负债率不超过百分之百、现金短债比不小于一。
靠债务大规模扩张的经营，有点类似庞氏骗局，就是不断借新债还旧债，不断滚。
但是，总有一天会停一下，因为没有无限长的雪坡。

投资界的朋友都知道，最近市场对美国政府的债务将到达上线非常关注。美国政府的债务上限到10月就要达到，如果国会不提高债务上限，美国政府将不能继续发行新债还旧债。美国庞大的国债会违约，政府会关门，政府应对疫情将没有钱支出。
国会给美国政府设定债务上限的目的，就是为了防止政府债务无限扩张，当然，美国政府债务不是庞氏骗局。一个是美国国债利率极低，有的欧洲国家的国债是负利率。另外一个是政府有很强的造血功能，美国是国穷民富，提高点税收充实国库不会损坏经济。而且美元是首要国际储备货币，有很长很长雪坡可以爬。

三，恒大自救之道

面对各种到期违约的债务，对于机构投资者来说，还好说一点，机构一般都是有限责任公司，不会投入全部股本，而对于个人投资者来说，很多人可能是投入了全部身家和储蓄，这种违约就是很影响个人和家庭生活。那恒大现在怎么办？
我认为恒大高管目前要放弃不切实际的世界500强的幻想，放弃想再成为中国首富的幻想。
果断瘦身，缩小规模，大降杠杆，消减成本，老老实实的经营。
首先，要成立资产处置小组，折价卖掉2000亿左右的资产，获得大量流动现金。
容易变现的上市公司股权可以先卖掉。这部分资金可能也不足以应付巨大的现金开销。

现在房子估计难卖，因为信心已失。那还拿什么卖？
看数据，截至2021年6月30日，恒大集团拥有778个土地储备项目，总规划建筑面积2.14亿平方米，土地储备原值为4568亿元。此外，恒大集团还拥有146个旧改项目，其中大湾区 的旧改项目多达131个。
对了，就卖土地。不要再抱着龙头房企虚幻的桂冠，不要再储备大量土地，先卖地还个人投资者的钱。
土地原价卖不出，打折卖总有人要的。如果还没有地产商要，可以请求各地政府的国土部门打折回购土地（未开发的土地或者仅少量开发三通一平的土地），这个政府估计也乐意做个人情，政府低价收回土地，还可以再在市场拍卖出去。这个恒大高管可以请求住建部出面协调各地的国土部门就可以了，应该可行不难。
恒大要放弃让银行借新债还旧债的幻想，这是个无底洞，最终会拖垮银行。
也要放弃政府低息大笔直接注资挽救的幻想，这只会掩盖恒大高成本高杠杆经营的顽疾。

卖股份卖地卖物业的同时，恒大还应该大改高管奢靡的作风，不要打肿脸冲胖子，给各级高管降薪，树立低成本扎实经营的作风，这样恒大还可以通过自救活下来，不要在乎多大的规模了。